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“双十一”电商加推“法拍房” “捡漏”须谨慎

发布时间:2019-11-07 22:07

编辑:记者戚奇明

    今年“双十一”期间,“法拍房”成为多家电商平台的“新爆款”。专家表示,经过多年发展,“法拍房”市场由小到大、逐渐规范,正成为中国房地产交易市场中的重要组成部分。
  网上拍卖渐成主流
  所谓“法拍房”,是指被法院强制实行拍卖的房屋,房源主要来自三方面。一是银行按揭违约,即购房者向银行贷款购房,但无法如期如数偿还贷款,银行会向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。二是民间借贷违约,债务人和债权人自
主签订合同,约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。债务人按约定时间无法还款,根据《担保法》的规定,债权人不能直接取得抵押房产,需向法院申请债务人还款,由法院拍卖债务人的房产还款。三是在部分刑事案件中,有没收犯罪嫌疑人个人全部财产的判决
,如果涉及不动产,则由法院进行拍卖。
  事实上,法院对房屋进行拍卖由来已久。“早在1998年,就有相关规定确认司法拍卖是处置诉讼资产的主要方式,法院可以委托拍卖。”北京中房研协技术服务有限企业首席研究员李战军对《上海金融报》记者表示,“2004年通过的《关于人民法院民事实行中拍卖、变卖财产的规定》,对人民法院民事实行程序中的拍卖和变卖工作作了明确,要求通过严格程序选定拍卖机构。2009年通过并实施的《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》,要求由人民法院内部的司法技术辅助部门负责组织当事人选定拍卖机构,监督拍卖活动。2010年通过的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》,明确了人民法院可以随机确定拍卖机构,由高院或中院统一实施委托,在统一交易场所或网络平台上公示全部拍卖程序。至此,网络拍卖房屋或房产的模式得到确认。”
  “‘法拍房’首次进行网上拍卖是在2013年,如今,这种形式正逐渐变成主流。‘法拍房’包括住宅、商铺、厂房等所有房屋类型,客观上,我国已形成了‘法拍房’市场。”李战军指出,“法拍房”之所以受到关注,一方面是因为部分地区的“法拍房”不受限购政策
影响,原本没有购房资格的购房者可通过拍卖获得房产。另一方面,“法拍房”起价一般较低,且不少房源实际成交价格也较低。此外,“法拍房”的拍卖过程相对公开透明,且受到法律保护。
  上海“法拍房”受欢迎
  今年“双十一”期间,“法拍房”成为多家电商平台的“新爆款”。例如,11月4日10时到11月5日10时,阿里司法平台上的一套“南宁市青秀区英华路2号半山丽园T2栋5层501号房”房源,经过131次延时、137次出价后,于11月5日16时30分左右以2280275元结束竞拍,
成交价较评估价低了588903元。相关消息显示,该房源起拍价为1836275元,保证金367255元,评估价2869178元。
  截至11月7日14时,该平台上还有2套住宅用房正在拍卖中,竞价周期均为1天,分别是位于漯河市源汇区恒大名都1#楼2单元2406号房屋和位于郑州市新郑市龙湖镇鸿鹄路196号中电观澜苑7号楼3单元1603号房屋。这两套住宅用房均为第二次拍卖,预计将于11月8日上午1
0时结束拍卖。在“双十一”前和“双十一”当天,该平台还有三套住宅用房即将开始拍卖,竞价周期均为1天,分别为位于漯河市郾城区金山路双汇国际花园三期尚河G04幢1101号房屋(起拍价144.9万元,市场价207万元);郸城县胡集乡晋岗村四组购买房屋一套(起拍价37
万元,市场价37万元);武平县岩前镇富民街小区A地块A#605跃层住宅房(起拍价27.664万元,市场价39.52万元),上述三套房屋均为第一次拍卖。
  值得关注的是,上海司法拍卖房的住宅房源非常充沛,据不完全统计,11月7日至今年底,上海正在拍卖和即将拍卖的住宅房源分布在黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、嘉定、崇明、金山、松江、奉贤、青浦、浦东新区等各区域,总计约306套。
  记者在公拍网上查询到,在房产一项中,目前上海有9个拍品正在拍卖中,125个拍品即将拍卖。此前,有2159个拍品已成交;1932个拍品撤拍、暂缓或流标等。
  截至11月7日14时,该网站有6套位于上海的住宅房屋正在拍卖,分别为长宁区荣华东道59弄2号303室(起拍价662.4万元,评估价1000万元);闵行区莘朱路222弄36号101室(起拍价989.52万元,评估价1767万元);静安区三泉路999弄78号602复式室(起拍价607.8万元,评
估价868.16万元);静安区柳营路669弄3号302室(起拍价750万元,评估价800万元);徐汇区小木桥路360弄2号1室(起拍价212万元,评估价265万元);嘉定工业区南苑一村40号602室(起拍价156.8万元,评估价224万元)。其中,前2套为第二次拍卖,后4套为第一次拍卖,在
线拍周期均为72小时,延时周期均为5分钟/次,均将于11月8日上午10时结束拍卖。此外,“双十一”当天还有2套住宅房屋即将拍卖。
  据李战军先容,2018年,全国通过网络平台挂牌的“法拍房”为47万套,成交14万套,成交金额超过3000亿元,成交比率为30%。当年,上海“法拍房”约占全国市场供应量的0.3%,但交易量占到全国的1%,且成交率超过全国平均水平(30%),达到55%,可见上海资
产的受欢迎程度。
  相关风险须警惕
  虽然“法拍房”热度颇高,但业内人士也提醒竞拍者须防范相关风险。
  “‘法拍房’的房屋所有者通常存在欠债未还的情况,因此相关房源可能还有其他抵押,需要购买者在竞拍前慎重调查。”亿翰智库研究总监于小雨对《上海金融报》记者分析称,“同时,‘法拍房’内可能还住有租客。一般来说,买卖不破租赁,如果租期很久,购房
者即使购入‘法拍房’也不能入住,这一风险也需防范。”
  “如果房屋是空置的,且不存在抵押等情况,则该房屋可能很‘抢手’,最终成交价格或会与市场价格持平,或略高。毕竟这类房子不受限购政策的限制,如果房源优质,不少人会愿意高价购买。”于小雨表示。
  李战军表示,在竞拍“法拍房”时,竞拍者需仔细了解拍品信息及拍卖规则。
  记者在公拍网和阿里司法拍卖平台上看到,点开公拍网的法拍房标的后,网络页面会自动跳出上海法院的特别提醒:“本标的的全程拍卖辅助工作,包括但不限于推介、看样、竞买人登记、协助注册报名、办理过户、税费缴纳等,上海市高级人民法院已授权委托(某公
司)为唯一辅助机构,承担辅助工作,竞买人、买受人无需为该机构的服务支付任何费用。对于社会上有其它机构或者个人,借用司法拍卖名义,发布竞买公告和项目信息,招揽客户,要求签订合作代拍协议,收取中介手续费用等行为,或承诺标的物以起拍价或者显著低于
市场价成交,要求支付高额代拍费用之行为,竞买人务必保持警惕,谨防受骗。”同时,页面最下方还有详细的竞买须知。此外,在拍品详情中,还有相关标的物的先容,包括拍品名称、权利来源、权证情况、拍品所有人姓名、拍品现状(租赁情况;钥匙/占用情况;户籍/
工商注册情况;欠费情况、权利限制状况及抵押状况等)。

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